当前位置:主页 > 国内 >

小米5g中国

时代邻里负债率高达93% 现在想去香港IPO

????

  这家公司负债率高达93%,现在想去香港IPO,多少投资者会买单?

  来源:地产深度报道?

  作者 郑娜

  物管公司登陆资本市场的热潮仍在持续中。

  近日,分拆于时代中国控股的物业管理服务公司时代邻里控股有限公司(以下简称“时代邻里”)向港交所递交了上市申请。

  时代邻里于今年7月份注册成立于开曼群岛,主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务。据披露,其募集资金用途包括用于寻求精心选择的战略投资及收购机会等。

  有消息称,时代邻里此次计划募集资金8000万美元(约合6.24亿港元)。《国际金融报》记者据此向时代中国方面求证,但截至发稿前,未收到对方回复。

  毛利率低于上市同行平均水平

  招股说明书显示,截至2019年6月30日,时代邻里共有210个在管项目,包括位于15个城市的物业管理项目,在管物业总建筑面积逾4270万平方米。

  业务规模的扩大为时代邻里带来了业绩的增长。数据显示,时代邻里的收入从2016年的3.73亿元增至2018年的6.96亿元,年复合增长率为36.6%;截至2019年6月30日,其收入为4.56亿元,同比增幅约为48%;同时,其净利润从2016年的2010万元增至2018年的6420万元,年复合增长率达78.8%,截至2019年6月30日,该项指标为4180万元,同比增幅约为50%。

  与其他地产公司分拆的物业公司类似,时代邻里同样较依赖母公司提供的物业项目。招股书显示,2016年-2018年,来自向时代中国集团开发的物业提供物业管理服务的收入分别占时代邻里物业管理服务总收入的81.2%、77.1%、73.2%。

  时代邻里也在通过收购的方式来扩大及多样化物业管理服务的客户,降低对母公司的依赖。截至2019年6月30日,上述指标降低至64.9%。时代邻里指出,这得益于其于2019年3月收购了广州东康。

  收购广州东康使得时代邻里的非住宅物业的物业管理在管面积增加近2倍,由2018年6月末的771.5万平方米大幅增长至2172.2万平方米。不过,与此同时,其非住宅物业的平均物业管理费则由每月9.15元/㎡大幅减少至每月5.39元/㎡。

  时代邻里对此解释称,广州东康大部分在管物业为政府类物业,如博物馆、公共设施及政府大楼,而该等物业的平均物业管理费通常比商业楼宇及写字楼低。

  但相较于住宅物业,广州东康所持物业类型的物业管理费依然较高,因此,其平均物业管理费从每月2.68元/㎡增长至每月3.48元/㎡。

  值得注意的是,对于时代邻里而言,物业管理业务收入乃是其营收的主要组成部分,其业绩表现对该业务状况颇为敏感。招股书显示,今年上半年,时代邻里利润总额为4184.5万元,假设平均物业管理费减少5%,则期内利润将减少约1109.3万元;若平均物业管理费减少10%,则其期内利润将减少2218.7万元。

   zhi de zhu yi de shi, dui yu shi dai lin li er yan, wu ye guan li ye wu shou ru nai shi qi ying shou de zhu yao zu cheng bu fen, qi ye ji biao xian dui gai ye wu zhuang kuang po wei min gan. zhao gu shu xian shi, jin nian shang ban nian, shi dai lin li li run zong e wei 4184. 5 wan yuan, jia she ping jun wu ye guan li fei jian shao 5, ze qi nei li run jiang jian shao yue 1109. 3 wan yuan ruo ping jun wu ye guan li fei jian shao 10, ze qi qi nei li run jiang jian shao 2218. 7 wan yuan.

  相较于对母公司的依赖程度而言,持续的盈利能力或许才是投资者更看重的指标,但时代邻里在该指标上的表现并不亮眼。

  据披露,2016年、2017年、2018年以及截至2018年及2019年6月30日,其毛利率分别为23.2%、25%、27.4%、27.2%及26.9%。

  东方证券2019年7月2日发布的研报显示,截至报告日,在上海交易所、深圳交易所和香港交易所三处挂牌上市的物业公司共计15家,其毛利率平均值为28%;其中,碧桂园服务、雅生活服务及彩生活等物管公司的毛利率更是达到35%以上。由此来看,时代邻里的毛利率仍有较大的上升空间。

  不过,诸葛找房副总裁苑承建在接受《国际金融报》记者采访时表示,物业行业本身就是相对薄利行业,物业公司为了扩大收入,提高利率最直接的手段还是扩大在管规模。在管规模的扩大,一方面可以获取更多潜在资源,另一方面可以便于开展各种服务增加各种收入。因此,对于物业公司来说,扩大规模的重要意义优先于毛利率的提升。

  负债率创物业公司新高

  物业管理服务公司当前仍属于劳动密集型,人工成本是其成本的最大组成部分,包括安保、清洁、园艺以及维修及保养服务等在内的各项服务,都严重依赖人工劳动。

  随着业务的持续扩张、员工人数增加及最低工资的提升,不断攀高的人工成本自然也成为时代邻里亟待解决的一项问题。

  数据显示,2016年、2017年及2018年以及截至2019年1月-6月,人工成本分别占其销售成本总额的59.1%、56.1%、56.7%及67.7%。中指院报告显示,2016年至2018年间,中国物业服务百强企业的人工成本分别占销售总成本的53.4%、55.8%及57.8%。由此来看,时代邻里的人工成本略高于平均水平。

  除了人力成本的波动,时代邻里的融资开支也出现了明显上涨。招股书显示,截至2019年6月末,时代邻里的融资开支从2018年同期的1645.5万元上升至6207.5万元,而这主要是由于资产抵押证券的利息开支大增。

  据招股书披露,2018年5月18日,时代邻里以应收贸易款项及于未来年度就其管理的若干物业收取管理费的权利,设立了为期八年的资产抵押证券,总面值为16.75亿元,名义利率介于每年6.5%至7.5%。值得一提的是,该笔资金以同样的利率和金额借贷给时代中国。

  截至2019年6月末,时代邻里已经偿还了此次抵押资产证券共1.49亿元本金;同期,时代邻里资产抵押证券的即期部分达1.57亿元。

  事实上,时代邻里的资产负债率一直明显高于行业平均水平。招股书显示,2016年-2018年间,其资产负债率分别为98.1%、95%、97.1%;截至2019年6月末,该指标也依然达到93.7%。

  中物研协发布的《2019物业服务企业上市公司十强》显示,截至2018年底,上市物业服务企业资产负债率在24%至75%之间,资产负债率均值为51.58%。这也意味着,此番时代邻里上市将创下物业公司负债率新高,一举将行业负债率之最由奥园健康的75%拉升了近19个百分点。

  财经评论员严跃进指出,时代邻里的资产负债状况确实和很多物业企业不太一样,理论上说,物业或服务企业资产负债数据不会太高,因为本身不涉及大规模的项目收购和经营。类似高负债的情况,或和其收购相关项目、对外有各类融资等有关。

  资本负债率居高不下的同时,时代邻里账上的资金有所缩水。据披露,截至2019年6月末,时代邻里现金及现金等价物较2018年末减少8.78亿元至3.04亿元。

  值得注意的是,2016年-2018年间,时代邻里的物业管理费收取率震荡走低,分别为90.3%、88.5%、89%,截至2019年6月末,其物业管理费收取率为85.7%。

新浪声明:新浪网登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。

免责声明:自媒体综合提供的内容均源自自媒体,版权归原作者所有,转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人,不代表新浪立场。若内容涉及投资建议,仅供参考勿作为投资依据。投资有风险,入市需谨慎。

责任编辑:陈志杰

当前文章:http://www.hcaqh.com/d1ehh9we/61352-61568-41117.html

发布时间:07:12:21


{相关文章}

财经观察家 |吴煊:又一A股富豪“倒塌” *ST欧浦或易主?

????

  【让投资更美好:投资者教育系列节目】之九十

??五星国旗我为你自豪观后感_蜘蛛bet365滚球网_bet365网址谁有_bet365在线体育投注网??

  

  【核心观点】

????

  1、欧浦智网在2014年上市,公司股价曾经达到了125块5毛5,市值一度逼近200亿元,现在这家公司官司缠身,公司的经营出现了巨大的问题。

????

  2、很多投资人往往最后被踩雷,就是因为没有看现金流量表。如果说上市公司它的利润可以造假,应收账款可以造假,所有的财务指标可以造假,甚至包括进账单可以造假,但是现金流是实实在在存在的。

????

  3、公司在2018年出现了巨额亏损,就是因为公司在2017年开始走多元化的发展路径,成立了小贷公司,包括搞了很多这种我们所说的P2P。

????

  4、目前实际控制股东中基投资申请破产清算,那*夏伯渝中国梯_蜘蛛bet365滚球网_bet365网址谁有_bet365在线体育投注网ST欧浦未来会怎么走?目前公司有一个股东叫红塔基金,里面三家都是国企,会不会让公司易主,从而出现生机?

????

  5、今年爆雷的北京篮球世界杯波兰_蜘蛛bet365滚球网_bet365网址谁有_bet365在线体育投注网公司格外多,我们建议投资者从公司基本面的角度出发,看到底哪些公司是实实在在在做主业的公司,如果公司不务正业,我们(投资者)恕不奉陪。

????

  大家好,欢迎来到《财经观察家》,我是德邦基金首席市场分析师吴煊。今天我们就来聊一聊一家上市公司——欧浦智网的前生今世。县政府人员公告_蜘蛛bet365滚球网_bet365网址谁有_bet365在线体育投注网

????

  新闻背景

????

  近日,深陷债务危机、股价低于1元的*ST欧浦发布公告称,公司控股股东中基投资9月9日以不能清偿到期债务,并且资产不足以清偿全部债务,向佛山市顺德区人民法院申请进行破产清算。公告称,中基投资进行破产清算的申请,尚未收到法院的裁定受理,中基投资是否进入破产程序尚存在不确定性。

????

  截止本公告披露日,中基投资共持有*ST欧浦5.01亿股股份,占*ST欧浦总股本比例为47.43%,质押股份比例高达99.99%,且已全部被司法冻结。倘若中基投资进入破产程序,其持有的*ST欧浦股权被处置,则可能导致后者实际控制权发生变更。

????

  

  那么今天我们来看一看,一个白天鹅怎么变成了丑小鸭?大家先看一下这个公告,那么这是一家上市公司欧浦智网的发布的一个公告,那么公司在9月10号董事会发布了什么样的一个公告?公司的控股股东简称中基投资,那么于9月9号以不能清偿到期债务,而且资产不足清偿全部债务为由,向佛山市顺德区人民法院申请进行破产清算。

????

  那么欧浦智网其实在前期也发布了什么?关于公司的涉诉的一个进展公告,但是在整个公司的公告当中,诉讼占到了很大的篇幅,或者这么来说,诉讼是欧浦智网的什么?戳到了它的命门和核心关键词,什么叫诉讼?大家可以看到公司与陈运涛借款合同纠纷一案,那么借款合同中涉及的是什么?涉及的是有一个申请人叫陈礼豪。

????

  陈礼豪这个人,我们确实要讲一讲,为什么?陈礼豪其实就是什么?欧浦智网的实际控制人。那么资料显示,陈礼豪是出生于1968年,广东顺德人,曾经被誉为叫华南钢铁大王。那么2002年,那么陈礼豪和另外两家从事钢铁贸易的民营企业,联合成立了以钢铁深加工为主的,叫顺德欧浦钢铁有限公司,这家公司就是现在的上市公司欧浦智网的前身。

????

  我们来看一下,2003年,也就是在16年前,公司投资4亿元兴建了华南国际钢铁物流中心,包括钢铁电子交易平台,所以当时公司的名称叫什么?叫欧浦钢网,不是现在的欧浦智网,那么公司是在2014年在中小板上市。大家来看一下,主营业务非常非常的清晰。第一智能化物流,钢铁家具和供应链金融。这些概念说白了,在当时那可都是高大上的概念。

????

  2014年公司上市,公司股价最高曾经达到了125块5毛5,百元股,市值一度逼近200亿元,那么把它称之为什么?叫上海钢联(300226,股吧)的第二,有人把它叫什么?南钢联。那么正是这样的一家公司,现在公司这官司缠身,而且现在公司的经营出现了巨大的问题。

????

  这是公司2016年到2019年半年报,公司一共是三个完整的会计年度加一个半年报,那么这里边我们标红的是什么?就是我们大家习惯去看的,叫净利润。

????

  净利润,大家会发现2016年公司实现了2.22亿的净利润,那么2017年公司尽管净利润出现了5%的一个下降,但依然维持在2.1亿元,应该说是非常好的一家公司。但是到了2018年,叫风云突变,公司一下子巨额亏损了41亿元,非常非常的惊人。

????

  为什么会出现这样情况?大家会发现净利润的增长率怎么样?负的2089(%)。其实你会发现,主业有没有变化?营业总收入,其实尽管叫2017年营业总收入出现了什么?超过20亿的下降,但是相对于2016年来说,公司的营业总收入其实还是增长的,对吧?但是为什么会出现了这么大幅度的下降?我们后面去给大家看一些数就明白了。

????

  第一,从2014年上市之前,它的整个的资产负债率一直是呈现出稳步下降的态势。2014年之后,公司说白了,有钱了,有钱就敢怎么样?搞什么?搞更多的业务了,公司的资产负债率从上市以后开始出现了什么?明显的回升。

????

  那么2014年年报的时候,公司的资产负债率是只有30%多,到了2015年、2016年、2017年三年连续都在50%,那么到了2018年,公司的资产负债率一下子跃升到接近400%。那么这么高的资产负债率,到底是什么原因导致的呢?我们来看一下叫现金流量表。

????

  对于一个上市公司,我们一定要看三张表,其实最容易忽略的,或者说很多投资人往往最后被踩雷,就是因为什么?没有看现金流量表,我们认为现金流量表恰恰能反映出上市公司,它在经营活动当中怎么样?到底做得好与不好,公司到底怎么样?能不能赚到钱,这点是非常关键的。

????怎么屏笔记本电脑_蜘蛛bet365滚球网_bet365网址谁有_bet365在线体育投注网

  如果说上市公司它的什么?利润是造假,应收账款可以造假,对吧?所有的财务指标可以造假,甚至包括进账单可以造假,但是现金流是实实在在存在。

????

  我们来看一下这家公司,那么2017年大家会发现正数盘多的,是吧?2018年你会发现什么?它经营活动的现金的什么?流入和流出较2017年都出现了较大幅度的下降。对吧?2017年大家会发现,现金流入77亿元,现金流出78亿元,但是2018年锐减到了51亿元。

????

  我们再来看一下,叫什么?这两块分叫投资活动的现金流和筹资活动现金流,一个是表明公司有多少能力在外面,另外一个表明公司能借来多少钱。那么这里面其实有一个大家发现什么,公司的筹资所产生的现金流在2018年由2017年的正值转为负值,这个其实就是我们的叫猫腻所在,就说明公司在2018年其实做了大量的什么?融资活动。

????

  新闻背景

????

  *ST欧浦今年上半年财报显示,其营业收入1.02亿元,净利润为负7682万元。截至6月底,总资产6.83亿元,净资产负26.05亿元,已资不抵债。

????

  今年4月30日,瑞华会计师事务所在其出具的公司内部控制报告中直指*ST欧浦管理层舞弊、凌驾于控制之上导致内部控制失效。

????

  公司原董事长陈礼豪在未经公司任何审批流程及授权的情况下,签订数份担保合同,致使贵公司涉诉且金额巨大。目前,因违反财产报告制度,*ST欧浦、中基投资及其实际控制人陈礼豪被列入失信被执行人名单。

????

  当下有一句话特别流行,叫什么?眼看他起高楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了。好了,我们来看他如何起高楼,如何宴宾客,如何楼塌了。

????

  那么这个我们是用什么,用了一个表格,其中研报一、研报二,是当时专业的研究机构给予公司的什么?三年的EPS,我们俗称叫每股收益,每股收益的什么?预测值,2016年3毛4、2017年4毛1、2018年5毛,都是什么?每年保持一定水平的增长,研报二也是一家机构,它预测的什么?2017年是4毛4、2018年是5毛7,大家一看,不错,公司挺好。

????

  但是我们来看一下公司实际,我们所说财务报表是多少呢?2016年3毛4,大家会发现跟研报一简直如出一辙,到了2017年就不是那回事了,2017年所有的研报预测说是4毛1、4毛4,公司实际只有2毛,但这个2毛其实并不是说公司怎么样业绩下降,因为这个财报是公司在2016年实行了什么?转增股本。说白了并没有太大的偏差,关键就偏差在了2018年。对吧?

????

  两份研报2018年都预测公司的每股收益要在5毛钱以上,按照5毛钱来算的话,公司2018年的当时的市盈率多少?只有22倍。可是我们来看一下公司的财报出来是-3.96,每股亏损接近4块钱,这种我们可以叫什么?巨额亏损。

????

  好了。那么我们来看一下,这个就是什么?公司历年以来,净利润的增长变动情况和营业总收入的增长变动情况,我们其实会发现一点,公司在2009年到2007年,似乎都会呈现出什么?一个小幅度稳步攀升的一个态势。

????

  但是这里面大家会发现有一个特点,一个2017年它的营业总收入是大幅度的增长,较2016年其实增长是超过什么?一倍,但是怎么样?它的净利润并没有随之增长,反而是出现了小幅度的下降。

????

  这里面公司实际上是有个问题,就2017年公司做了很多什么?多元化的发展路径,包括什么成立了什么小贷公司,包括搞了很多这种我们所说的P2P,那么公司搞了这些东西之后,你会发现公司怎么样,叫不务正业了。

????

  那么这时候我们会发现,欧浦智网正是由于它的什么,巨大的财务的这样一个亏损,那么加上公司内控合规出现的问题,那么导致公司在今年的一季度被证监会叫立案调查,立案调查性质可就严重了,为什么说严重?

????

  因为公司在之前一直是以绩优股的身份出现的,那么内控机制应该是什么?是公司的核心命脉,也是生命线。那么关键是什么?退市机制。那么公司现在叫*ST欧浦,因为公司现在在2018年的财报被出具的叫什么?叫拒绝出具或者叫无法出具审计意见,说白了,就已经达到了我们*ST的标准。

????

  公司现在有一个最大的问题,就是实际控制人中基投资现在要怎么样?申请破产清算,那公司未来会怎么走呢?我们来看一下,这个是市场现在比较关注的一点。就是公司还有一个股东叫红塔基金,这个基金的背景其实说白了挺深。

????

  三家都是国企,分别是红塔证券、北京市华远集团和深创投,深创投的名气当然是很大了,对吧?那么这三家国企现在都是在什么?在这家公司里面,那么公司未来何去何从?会不会出现临危受命?

????

  有其他的国企,或者说央企,或者说有实力的股东,把什么现在中基投资的股权怎么样?授让了,公司实际控制人变更,那么脱离什么?苦海。当然了,这种可能性或者说憧憬是美好的,未来我们能不能做到,我们要往下去看。

????

  为什么要往下看呢?第一,公司现在的股价已经低于什么?低于一块钱了,一块钱到底意味着什么?按照交易所的规定,如果说连续20个交易日,上市公司的股价低于一块钱, 属于退市情形,叫强制退市情形。

????

  对于公司而言,现在面临的问题或黑猫警长儿童动画_蜘蛛bet365滚球网_bet365网址谁有_bet365在线体育投注网者形势是非常严峻的。就是根据深交所的上市规则,公司是有可能存在终止上市的这种风险。公司说白了,现在叫命悬一线,留给公司的时间不多了。

????

  回到这里,我们需要给投资者提个醒,就是这家公司现在面临的问题是什么?第一,诉讼缠身。那么涉及的关联交易数额巨大。第二,公司现在的经营陷入了什么?困境。当然了,是不是公司的实际控制人对公司有这种关联交易?是不是有长期占用资金?我们还需要等待证监会的立案调查的结果,但是不可否认的是,今年爆雷的公司格外多。

????

  我们还是建议投资者从公司基本面的角度出发,还是专注于到底哪些公司是实实在在在做主业的公司,我们尽量去怎么样?考虑做这样的企业,如果公司不务正业,对不起,我们恕不奉陪。

????

  感谢收看今天的《财经观察家》,请持续收看我们的节目。

????

本文首发于微信公众号:一股清泉文化传媒。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

????

????

????

????

(责任编辑:董云龙 )

????

????

????

????

????

相关新闻

最后更新

热门新闻